測量について

確定測量

隣接する土地との境界が不明な場合に行う測量のことで、隣接地所有者と境界確認を実施し、確認書等の書面の交付を行って境界標を設置するまでの測量のことを確定測量といいます。

境界をはっきりとしておかないと、隣の建物が実は越境していたなどの問題が発生する場合があります。数年後、十数年後に発覚してしまったら取り返しがつきません。このような無用なトラブルに合わないようにするための事前の予防策として、境界確定測量を実施します。また、土地の分筆登記をする際には、前提として境界確定測量が必要となります。


似たような名前の測量で「現況測量」というものがありますが、「現況測量」は現地にある「物(ブロック塀など)」を測って図面等を作成するのに対して、「確定測量」は目に見えない「境界」を測って図面等にしなければならない点が大きな違いです。


「確定測量」を実施するためには、隣接地所有者の協力が必要不可欠となります。隣接地所有者の中には、境界の立会いに協力して頂けない方や、所有権について係争中の方、行方不明の方、認知症の方などがいる場合がありますので「時間」と「費用」が掛かることが多いです。

現況測量

測量地にあるブロック塀などの工作物を測量し、図面等を作成する測量のことを現況測量といいます。

特に隣接地所有者との境界確認などは行いませんので、隣接地との境界を明らかにする場合には「確定測量」が必要となります。


なお、現況測量は下記のような場合に必要となります。

・土地の売買を予定しているために、登記簿面積と実測面積を比較したい場合

・建築計画などのために、敷地面積を知りたい場合

高低測量

敷地内及び隣接地との高低差を調べる測量のことを高低測量といいます。

建物の建築・設計に際して必要になることがあり、高低測量だけのご依頼ということは通常なく、現況測量と併せてご依頼をいただくことがほとんどです。


なお、高低測量は下記のような場合に必要となります。

・起伏の大きな地形のため、高低差を勘案して建築計画を立てたい場合

・土砂の切土、盛土の計算またはアスファルトを敷くための計算をしたい場合

真北測量

「北」には、「真北」と「磁北」があります。地図上の北(北極点の方向)を「真北」といい、方位磁石による北を「磁北」といいます。「磁北」は概ね北をさしますが厳密には指しておらず「真北」とは微妙にずれています。そのずれは関東地方で約7度です。そのずれを修正して真北を求める測量のことを真北測量といいます。

建築基準法では真北を北として用い、建物を設計する際に必要な日照時間などを調査するために必要となります。


真北測量は、下記のような場合に必要となります。

・日照り制限の目安にする等、真北の方位が知りたい場合

・建物を設計するために必要な場合

土地地目変更登記

土地地目変更登記とは、土地の用途が変更となった際に、登記上の地目を実際の使用用途と同一にする登記のことをいいます。例えば、畑に住宅を建て土地の使用用途が変更となった為に「畑から宅地」へ地目を変更する登記です。

地目変更登記には申請義務があり、その変更があった日から1ヶ月以内に登記申請を行う必要があります。

注意が必要な地目変更もあります。

 注意が必要な地目変更もあります。

  田・畑といった農地を宅地などの別の地目へ変更する場合は、用途を変更する前に農業委員会

  へ申請をして「農地転用許可(届出)書」を取得し、その書類を登記申請時に添付する必要が

  あります。不動産登記法の性格上、将来、必ず別の用途として利用することが明白になってい

  なければなりません。

 地目変更制限

 A.その土地が「保安林」なっている場合は保安林指定の解除が必要です。

 B.地目を墓地に変更する場合、または墓地の利用目的を変更する場合は都道府県庁の許可が

  必要となります。

○主な地目○

 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、 運河用地、水道用地、

 用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、鉄道用地、学校用地

○必要な書類○

  <必要書類>          <備考>

  ・農地転用の許可書等      田・畑から地目変更する場合に必要です

  ・委  任  状          土地家屋調査士にてご用意します

土地分筆登記

土地分筆登記とは、1つの土地(1筆)を分割して複数(数筆)の土地とする登記のことをいいます。1筆の土地の一部を分けて売却したい、複数の相続人で1筆の土地を相続する際に相続人の数の土地に分けて各相続人の名義にしたいときなどに土地分筆登記を行います。分筆登記がなされると分筆された土地には新たな地番が付され、独立した土地として登記されます。

 また、実際に分筆登記をする際には、隣接地所有者と境界(道路や水路を含む)確認をし、合意をいただいた上で境界確認書にご署名ご捺印をいただきます。 土地が共有の場合には、共有者全員から申請しなくてはなりません。また、相続がある際には相続人全員から申請をしなくてはなりません。


○必要な書類○

<必要書類>            <備考>

  ・地積測量図          土地家屋調査士が境界調査、測量をして作製

  ・境界確認書          土地家屋調査士及び分筆する土地の所有者が、

                  隣接地所有者と境界立会い、確認をして作製

  ・市有地等境界確認書      市や県、国所有の土地(道路や水路など)と接している場合。

                  土地家屋調査士にて関係機関と打ち合わせをして取得します

  ・委  任  状        土地家屋調査士にてご用意します

土地合筆登記

土地合筆登記とは、複数の土地の登記を1つにまとめる登記のことです。多数の土地を所有していて管理が煩雑な場合や、相続人の相続分ごとに土地を分筆しなおすために、相続した複数の土地を一旦1つの土地にまとめるとき、購入した地続きの土地を1つの土地にまとめたいときなどに土地合筆登記を行います。

土地が共有の場合には、共有者全員から申請しなくてはなりません。また、相続がある際には相続人全員から申請をしなくてはなりません。


○合筆する為にはいくつかの条件があります。

 1.所有権以外に権利に関する登記がないこと

 2.所有権の登記名義人(登記されている氏名・住所)が同一であること

 3.土地同士が点ではなく線で隣接していること

 4.土地の地目が同じであること

 5.字や地番区域が同じであること

  ※ 1がネックになる事がありますので、ご注意ください!

   また、1に関しては合筆できる場合もございますのでご相談下さい。

○必要な書類○

<必要書類>            <備考>

  ・登記済権利証         合筆する土地の権利証

  ・印鑑証明書          

  ・委  任  状        土地家屋調査士にてご用意します

 

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